Síntese
É inegável que a moeda digital, nomeadamente a bitcoin, tem, atualmente, uma forte presença na economia e no dia-a-dia dos diversos setores, tendo agora chegado ao mercado imobiliário português, através da realização de transações imobiliárias com criptomoedas.
Ora, apesar da bitcoin já ter surgido a 31 de outubro de 2008, as primeiras aquisições de imóveis em Portugal por meio desta moeda digital apenas tiveram lugar no passado mês de maio.
No nosso Ordenamento Jurídico este tipo de aquisição pode realizar-se mediante um contrato de permuta, com condições específicas para o efeito.
Mas afinal como se processa uma aquisição imobiliária através de criptomoedas?
A existência de um número avultado de comerciantes e prestadores de serviços que aceitam criptomoedas como meio de pagamento não é uma novidade em Portugal. No entanto, as aquisições de imóveis com esta moeda digital apenas ganharam relevo no plano nacional recentemente.
O nosso ordenamento jurídico, em virtude da falta de um quadro legal específico para os lucros resultantes de investimentos em criptomoedas, continua a ser considerado por muitos investidores estrangeiros como um paraíso fiscal – mantendo-se na reduzida lista de países que não tributa, em regra, este tipo de rendimentos.
Tal levou a que muitos investidores procurem obter esclarecimentos, junto das entidades nacionais, acerca dos procedimentos legais aplicáveis às aquisições de imóveis com criptomoedas.
O Bastonário da Ordem dos Notários alertou para a necessidade de o legislador nacional consagrar um regime legal específico que regulamente este tipo de negócios, de maneira a acautelar eventuais situações de branqueamento de capitais, financiamento terrorista e a promover a segurança jurídica desejada pelas partes.
Contudo, atentando à total ausência de disposições legais e uma vez que nada na lei obsta à aquisição de imóveis com criptomoedas, a Ordem dos Notários decidiu elaborar um regulamento interno que conterá orientações detalhadas a adotar no âmbito desta transação.
De notar que, a aquisição imobiliária com criptomoedas, sem se proceder à sua conversão prévia em moeda que goza de curso legal, apenas se poderá traduzir numa permuta e não num verdadeiro contrato de compra e venda.
Tal sucede porque as criptomoedas ainda não são ponderadas como moeda para a noção de “preço”, uma vez que esta abrange apenas a moeda que goze de curso legal no país em que o negócio for realizado (sem prejuízo da possibilidade de utilização de moeda estrangeira, mediante a utilização do câmbio no dia em que a transação for celebrada), pelo que não se pode falar da existência de um contrato de compra e venda.
Ora, como sabemos a permuta é um negócio atípico, que não encontra regulação específica na nossa lei, sendo aplicáveis as disposições legais previstas para o contrato de compra e venda, de forma adaptada, na medida em que sejam conformes à sua natureza.
Deste modo, o referido regulamento elaborado pela Ordem dos Notários preverá que as aquisições imobiliárias através de criptomoedas irão assumir a forma de permutas de imóveis, devendo observar certas regras específicas para o efeito:
I – Comunicação prévia ao notário dos dados de identificação das partes, do preço, e do tipo de criptomoeda que irá ser utilizado;
II – Entrega de cópias dos registos das criptomoedas (desde o momento de aquisição até ao momento da celebração da permuta) e das respetivas carteiras de armazenamento;
III – Indicação a data da escritura.
Estes dados deverão ser facultados até 5 dias antes da data prevista para a realização da escritura, uma vez que o objetivo é que sejam comunicados ao Departamento Central de Investigação e Ação Penal e à Unidade de Informação Financeira.
Nas situações em que os negócios celebrados ultrapassem o montante de €200.000, para além das comunicações prévias exigidas, os notários terão de comparar o valor das criptomoedas à data do contrato-promessa e o seu valor à data da escritura, de maneira a prevenir eventuais casos de branqueamento de capitais e comunicar às autoridades a realização do negócio.
Há ainda que atentar que, no que concerne as situações em que as aquisições imobiliárias sejam realizadas com criptomoedas que sejam convertidas na moeda que goza de curso legal na data da escritura, o procedimento continuará a ser idêntico ao da celebração de um contrato de compra e venda tradicional. Neste caso caberá à corretora de criptomoedas estabelecer qual a origem dos fundos e cumprir os requisitos relacionados com os riscos de branqueamento capitais e financiamento de terrorismo.
Existem diversos motivos pelos quais será vantajoso para o comprador optar por uma aquisição imobiliária através de criptomoedas:
I. É uma forma segura de efetuar o cash out sem que exista prejuízo na conversão para a moeda que goza de curso legal;
II. Elimina-se a intervenção dos bancos, o que facilita as transações realizadas por cidadãos que residam no estrangeiro, as quais, de uma forma geral, podem ser bastante lentas e dispendiosas;
III. A aquisição de imóveis, através de criptomoedas é uma forma de diversificar portefólios, apostando num ativo tradicionalmente mais estável que o ativo digital.
Contudo, também existem desvantagens:
I. Nenhuma entidade bancária em Portugal autoriza a concessão de empréstimos para a compra de um imóvel com criptomoedas, não sendo, por isso, possível pedir um crédito habitação;
II. Como acima referido, para concretizar este negócio é necessário atender a um conjunto de procedimentos burocráticos com fim a evitar eventuais casos de branqueamento de capitais;
III. Falta de vendedores disponíveis para aceitar este método de pagamento;
IV. Ainda que seja possível realizar a permuta de um imóvel através de criptomoedas, há que ter em conta que alguns pagamentos (IMT, IS e os registos na Conservatória) poderão ter que ser feitos na moeda que goza de curso legal.
Ora, o vendedor, embora poucos sejam os que aceitem este meio de pagamento no nosso Ordenamento Jurídico, também pode beneficiar com este tipo de negócio uma vez que os rendimentos provenientes de moedas digitais, em regra, não são tributados em Portugal.
Por outro lado, a flutuação da criptomoeda é um dos principais entraves à realização de transações imobiliária, podendo dar-se o caso de o valor que servia de referência para a transação daquele imóvel aquando da sua listagem, ser completamente desajustado com o real valor de mercado do imóvel. Além disso, as agências imobiliárias ainda não aceitam o pagamento direto de comissões relativas à aquisição de imóveis em criptomoedas.
Por fim, é de constatar que este tipo de negócio é ainda muito recente, estando sujeito a diversos procedimentos específicos, sendo por isso importante que quem decida optar por esta transação se encontre devidamente informado.
Autora: Dra. Clara Pires
Licenciada em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade de Licenciada em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra. Mestranda em Ciências Jurídico-Forenses na Universidade de Coimbra.