Se é titular de um direito de propriedade e quer efetuar o registo do imóvel, mas, não possui os documentos que o comprovem porque, os perdeu, ou porque não os consegue obter com celeridade, pode através da justificação de direitos realizar o registo.
Imagine-se titular de um direito de propriedade, a certa altura pretende efetuar o registo correspondente, mas, não tem na sua posse os documentos que lhe permitam realizar o registo.
Como solucionar este problema?
Atualmente, quem detenha um prédio, quer seja rústico ou urbano, mas não o tenha registado em seu proveito, considera-se estar fora do comércio jurídico, não podendo por isso ser alienado, onerado ou no fundo transacionado, pelo próprio.
Ser titular de um direito de propriedade significa, para este efeito, que é o legitimo proprietário do imóvel.
Ora, de harmonia com o disposto no art. 1316.º do Código Civil, o direito de propriedade “adquire-se por contrato, sucessão por morte, usucapião, ocupação, acessão e demais modos previstos na lei”.
A aquisição do direito de propriedade sobre imóveis tem de se fundar numa das causas legalmente admitidas na lei civil, e da qual emerge o direito que o justificante invoca.
A verdade é que nem sempre os intervenientes no tráfico jurídico conseguem reunir os documentos necessários que comprovem o facto jurídico aquisitivo do seu direito.
Se nada fosse feito para solucionar este problema, os intervenientes do tráfico jurídico sem documentos comprovativos da aquisição desse direito nunca poderiam obter o registo dos correspondentes direitos, nunca se poderiam tornar titulares registais.
Consequentemente não poderiam retirar os benefícios inerentes à situação de titular registal, por outro lado, não podia ser implementado o princípio da obrigatoriedade do registo, nem o princípio da legitimação registal que existe entre nós, e já para não dizer que o registo não espelharia toda a realidade substantiva, haveria a impossibilidade de estarem todos os direitos que efetivamente existem na realidade substantiva, o que o tornaria muito menos relevante e poderia descredibilizar mesmo.
Foi a pensar nisto que o legislador resolveu arranjar um meio fácil e simples para justificar direitos, pensando naqueles que são titulares de um direito, mas não possuem os documentos que comprovem o facto aquisitivo ou que, não conseguem obter com uma razoável celeridade, de forma a conseguirem registar o seu direito, a justificação de direitos.
Segundo o n.º 1 do art. 89º do Código do Notariado, a justificação, para efeitos do disposto no n.º 1 do art. 116º do Código de Registo Predial, “consiste na declaração, feita pelo interessado, em que este se afirme, com exclusão de outrem, titular do direito que se arroga, especificando a causa da sua aquisição e referindo as razões que o impossibilitam de a comprovar pelos meios normais”.
Cabe, no entanto, referir que tal, apenas é possível na ausência de litígio, ou seja, quando a titularidade do direito não é contestada. Pois, foi pensada e legalmente estruturada para resolver problemas de falta de documentos e não de falta de direitos.
Isto é assim, porque a justificação visa unicamente atualizar o registo através da obtenção de um título formal, ou seja, do documento que irá permitir lavrá-lo, e é suposto ser verdade e do conhecimento público que o justificante tem o direito que invoca.
Assim, pode assumir três modalidades, a primeira delas é a justificação direitos de primeira inscrição, ou seja, se o objeto do direito real em causa não tiver sido descrito no registo ou o mesmo não estiver em vigor, cfr. artigo 116.º, n.º 1 do Código de Registo Predial e o artigo 89.º Código do Notariado.
A segunda trata-se da justificação de direitos para reatamento do trato sucessivo, nestes casos a pessoa adquiriu derivadamente, mas, o facto aquisitivo não foi registado e não há documentos daquele facto, quer seja porque ardeu, perdeu, cfr. art 90º do Código do Notariado e o art.116º, n.º 2 do Código do Registo Predial).
E por último, as hipóteses de estabelecimento de novo trato sucessivo, nas quais, por exemplo, alguém adquire originariamente por usucapião, independentemente e contra aquele que consta como titular registal e, deseja ter um documento que comprove que adquiriu originariamente, para com base nesse documento conseguir realizar o registo, cfr. o art 91.º do Código do Notariado e o art. 116.º, n.º 3 do CRPredial.
Os direitos suscetíveis de serem justificados, são aqueles que são oponíveis a terceiro independentemente de registo e ainda, aqueles que, caso não acedam ao registo não consolidem a sua oponibilidade erga omnes.
Podendo o processo correr termos na conservatória, no cartório notarial ou, nos casos em que a lei o determine, através processo de justificação judicial.
Tem legitimidade para além do pretenso titular do direito, quem demonstre ter legítimo interesse no registo do respetivo facto aquisitivo, incluindo, designadamente, os credores do titular do direito justificando, como dispõe o art. 117.º A, n.º 2 do Código do Registo Predial.
O processo de justificação começa com a realização do pedido em qualquer serviço de registo (com competência para a prática de atos de registo predial) através do qual o interessado solicita o reconhecimento do direito, melhor dizendo, pede o suprimento do documento em falta (art. 117.º-B do Código do Registo Predial).
Nesse pedido o interessado deve indicar, nos termos do art. 117.º B do CRPredial:
- Quando se trate de estabelecer o trato sucessivo relativamente a prédios não descritos, ou descritos, mas sem inscrição de aquisição, reconhecimento de direito ou mera posse em vigor, a causa da aquisição e as razões que impossibilitam a sua comprovação pelos meios normais. No caso da usucapião, devem ser expressamente alegadas as circunstâncias de facto que determinam o início da posse, bem como as da posse geradora da usucapião.
- Quanto ao reatar o trato sucessivo, as sucessivas transmissões operadas a partir do titular inscrito, com especificação das suas causas e identificação dos respetivos sujeitos, bem como, das razões que impedem a comprovação pelos meios normais das transmissões relativamente às quais declare não lhe ser possível obter o título.
- Quando esteja em causa o estabelecimento de novo trato sucessivo, as circunstâncias em que baseia a aquisição originária, bem como as transmissões que a tenham antecedido e as subsequentes. Neste caso, deverão, de igual modo, ser expressamente alegadas as circunstâncias de facto que determinam o início da posse, bem como as que consubstanciam e caracterizam a posse geradora da usucapião.
- Identificar o prédio ou prédios que são objetos, o número da descrição do prédio ou as menções necessárias à sua descrição.
- Designar três testemunhas, às testemunhas aplica-se o disposto no art. 84.º do Código do notariado, não podendo ser testemunhas aqueles que não podem ser testemunhas instrumentárias, nem os parentes sucessíveis dos justificantes, nem o cônjuge de qualquer deles.
- Juntar os documentos comprovativos das transmissões anteriores e subsequentes ao facto justificado a respeito dos quais não alegue a impossibilidade de os obter.
A decisão do processo de justificação é publicada em sítio da internet de acesso público com o endereço eletrónico, arts. 117.º-h, n. os 5 e 7, e art. 7.º, b, da Portaria 621/2008, e é notificada aos interessados no prazo de 5 dias.
Não havendo recurso da decisão no prazo legal a decisão torna-se definitiva e devem ser efetuados oficiosamente os consequentes registos (arts. 117.º- -h, n.º 6 e 117.º-i, n. os 1 e 2).
Autora: Dra. Marta Ramos
Licenciada em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra. Mestranda Ciências Jurídico-Civilísticas/Menção em Direito Processual Civil. Advogada-estagiária no escritório Reis e Associados Advogados.