Entrou em vigor, a 26 de novembro, o Decreto-Lei n.º 80-A/2022, que estabelece um conjunto de medidas de acompanhamento e mitigação do impacto do aumento das taxas de juro em contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, com valor em dívida igual ou inferior a 300 mil euros.
Este regime, que permite a renegociação do crédito à habitação, sem penalização para os clientes, manter-se-á em vigor até 31 de dezembro de 2023.
Instituições obrigadas a avaliar impacto do aumento da taxa de juro na taxa de esforço dos mutuários
De acordo com o diploma, no prazo de 45 dias após a entrada em vigor deste regime, as instituições bancárias estão obrigadas a avaliar se, em resultado do aumento da taxa de juro, os devedores sofreram um agravamento significativo da taxa de esforço ou passaram a ter uma taxa de esforço de pelo menos 50%.
Ora, a taxa de esforço é a proporção do rendimento dos mutuários afeto ao pagamento de todos os seus contratos de crédito. O diploma considera que existe um “agravamento significativo da taxa de esforço” quando a taxa de esforço dos clientes:
- Atinja 36%, em resultado:
- De um aumento de 5 pontos percentuais em relação à taxa de esforço que tinham há 12 meses;
- De um aumento de 5 pontos percentuais, em relação à taxa de esforço que tinham à data da celebração do contrato de crédito, no caso de o contrato ter sido celebrado há menos de 12 meses;
- De um aumento igual ou superior a três pontos percentuais do indexante de referência (Euribor) face à data da celebração do contrato (assumindo que o contrato de crédito à habitação foi celebrado com um prazo de reembolso superior a 10 anos).
- Fosse já superior a 36% há 12 meses e, entretanto, se tenha verificado:
- Um aumento de 5 pontos percentuais em relação à taxa de esforço que tinham há 12 meses;
- Um aumento de 5 pontos percentuais, em relação à taxa de esforço que tinham à data da celebração do contrato de crédito, no caso de o contrato ter sido celebrado há menos de 12 meses;
- Um aumento igual ou superior a três pontos percentuais do indexante de referência (Euribor) face à data da celebração do contrato (assumindo que o contrato de crédito à habitação foi celebrado com um prazo de reembolso superior a 10 anos).
Caso os mutuários se encontrem numa das situações acima referidas ou tenham uma taxa de esforço de, pelo menos, 50%, as instituições são obrigadas a implementar os procedimentos previstos no Plano de Ação para o Risco de Incumprimento (PARI), avaliando a capacidade financeira dos devedores de forma a apurar se existe efetivamente risco de incumprimento do contrato de crédito.
De notar que, os clientes bancários podem igualmente tomar a iniciativa de comunicar às instituições factos que indiciem a degradação da sua capacidade financeira, encontrando-se as instituições também obrigadas a proceder a estas diligências.
Posto isto, os bancos podem solicitar aos clientes informações e documentos, com vista a avaliar a sua capacidade financeira, devendo os elementos solicitados ser disponibilizados no prazo de 10 dias.
Existindo risco de incumprimento, e caso se conclua que os clientes bancários dispõem de capacidade financeira, as instituições devem apresentar propostas de renegociação do crédito até 15 dias após a disponibilização das informações e dos documentos que tenham solicitado.
Durante o período de vigência deste regime, até 31 de dezembro de 2023, as instituições devem avaliar a existência de indícios de agravamento significativo da taxa de esforço dos mutuários ou de verificação de taxa de esforço significativa com, pelo menos, 60 dias de antecedência relativamente a cada refixação da taxa de juro contratualizada, devendo observar os procedimentos anteriormente descritos. Ou seja, devem implementar os procedimentos do PARI caso seja detetado um agravamento significativo da taxa de esforço ou verifiquem que os clientes têm uma taxa de esforço significativa.
Propostas de renegociação dos créditos
Ora, como acima mencionado, confirmando-se que os clientes se encontram em risco de incumprir o contrato de crédito, mas dispõem de capacidade financeira para evitar o incumprimento, as instituições devem apresentar-lhes propostas de renegociação do crédito, devendo as mesmas ser apresentadas no prazo de 15 dias após a disponibilização dos elementos que tenham sido solicitados.
As propostas apresentadas podem incluir a alteração de uma ou mais condições do contrato de crédito, nomeadamente:
- Alargamento do prazo de amortização, sem limite de tempo, “com opção de retoma do prazo contratualizado antes do alargamento”, como sublinha o mencionado Decreto-Lei;
- Fixação de um período de carência de reembolso do capital ou de reembolso do capital e de pagamento de juros;
- Diferimento de parte do capital para uma prestação em data futura;
- Redução da taxa de juro aplicável ao contrato durante um determinado período temporal.
Adicionalmente, está ainda previsto que os bancos não podem cobrar comissões, nem tão pouco agravar a taxa de juro dos contratos de crédito em consequência da renegociação das condições do contrato de crédito. Os clientes estão igualmente isentos do pagamento de taxas emolumentares, nomeadamente em matéria de registo predial.
As propostas apresentadas pelas instituições podem incluir também a consolidação de vários contratos de crédito, assim como a celebração de um novo contrato de crédito tendo como finalidade o refinanciamento da dívida do contrato de crédito existente.
De notar que os mutuários são sempre livres de aceitar ou recusar as propostas apresentadas.
Por fim, quando a renegociação do contrato preveja o alargamento do prazo de reembolso do contrato de crédito, os clientes bancários podem sempre retomar o prazo anteriormente acordado, devendo para tal entrar em contacto com as instituições durante o período de aplicação do alargamento do prazo de reembolso.
As instituições encontram-se obrigadas informar os clientes sobre o impacto financeiro da retoma do prazo e a concretizar essa retoma no prazo de 10 dias após o pedido do cliente.
Nos cinco anos seguintes a ter sido acordado o alargamento do prazo de reembolso do contrato de crédito, as instituições estão obrigadas a informar os clientes, anualmente, acerca do direito a retomar o anterior prazo de reembolso do contrato de crédito.
Instituições temporariamente proibidas de cobrar comissão por reembolso antecipado parcial ou total em contratos com taxa de juro variável
Desde 26 de novembro de 2022 e até 31 de dezembro de 2023, as instituições estão proibidas de cobrar a comissão de reembolso antecipado parcial ou total nos contratos de crédito à habitação para aquisição ou construção de habitação própria permanente com taxa de juro variável, independentemente do valor em dívida.
Se os mutuários pretenderem amortizar apenas parte da dívida, deverão fazê-lo na data que coincide com o pagamento da prestação e avisar as instituições de crédito de que irão proceder a esse reembolso, com pelo menos 7 dias úteis de antecedência.
Os clientes podem ainda, em qualquer altura, solicitar o reembolso de todo o capital do empréstimo em dívida, devendo avisar as instituições de crédito com, pelo menos, 10 dias úteis de antecedência. Neste caso, os bancos emitirão, de forma gratuita, um documento de distrate, no prazo máximo de 14 dias úteis a contar da data de extinção do contrato. Não sendo cobradas comissões não é também devido o pagamento de impostos.
Autora: Dra. Clara Pires
Licenciada em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade de Licenciada em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra. Mestranda em Ciências Jurídico-Forenses na Universidade de Coimbra.