PROTEJA-SE!
Um contrato promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato (cfr. artigo 410.º do Código Civil), através do qual as partes se comprometem a transmitir a propriedade de um bem imóvel mediante um preço, revestindo nestes casos a figura do Contrato Promessa de Compra e Venda de um Bem Imóvel.
De facto, é um negócio jurídico através do qual fica consagrado que as partes se comprometem a celebrar num futuro um novo contrato, futuro e definitivo, num determinado prazo (o chamado contrato prometido).
Neste âmbito é fulcral adotar uma atenção redobrada para cuidarmos todos os aspetos dos negócios jurídicos que realizamos, sendo conhecedores das garantias que nos salvaguardam das eventuais quebras contratuais da respetiva contraparte.
O contrato promessa de compra e venda de imóvel, tem requisitos específicos nomeadamente no que respeita à forma 410.º, n.º 3 do C.C., necessitando o DPA (documento particular autenticado) “No caso de promessa respeitante à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respectiva licença de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte”.
Importa agora abordar as diferenças sobre a eficácia real ou meramente obrigacional aposta ao contrato promessa.
Dispõe o art. 413.º, n.º 1 do C.C., que “À promessa de transmissão ou constituição de direitos reais sobre bens imóveis, ou móveis sujeitos a registo, podem as partes atribuir eficácia real, mediante declaração expressa e inscrição no registo”.
Ora, daqui se retira que por regra, este contrato-promessa produz os seus efeitos apenas entre as partes, isto é, o promitente e o promissário. Assim, se “A” promete vender e “B” promete comprar, este contrato-promessa terá, por regra, apenas efeitos entre os próprios contraentes.
Todavia, a lei permite que os contraentes, por razões de segurança jurídica e tutela dos seus interesses, cumpridos determinados requisitos, atribuam ao contrato-promessa eficácia em relação a terceiros, atribuindo-se eficácia real ou erga omnes ao contrato-promessa.
Para tal, terão as partes que expressamente declarar tal intenção, respeitar os requisitos formais para o contrato prometido e proceder à inscrição da promessa no registo. Aqui o direito de crédito normal que nasce de um contrato-promessa – o direito à celebração do contrato prometido – será eficaz erga omnes, por efeito atribuído pelo registo.
De modo que, o direito à execução específica nunca se verá precludido por uma alienação ou oneração (penhora, hipoteca, etc.) ocorridas posteriormente. Protegendo-se assim o promitente-comprador em relação a atos de disposição ou oneração que venham a ser realizados pelo promitente-vendedor relativamente ao bem objeto do contrato prometido. Tudo se passando, após a promessa, como que se o contrato prometido estivesse já outorgado.
Portanto, o registo do contrato-promessa dotado de eficácia em face de terceiros, ou de “eficácia real”, atribui ao direito de crédito decorrente do contrato-promessa uma eficácia equiparada à dos direitos reais, afastando, assim, o perigo de ele vir a ser inviabilizado, no todo ou em parte, por atos de alienação ou de oneração do objeto do contrato prometido registados posteriormente, pois estes são, perante si, ineficazes.
Após o registo definitivo do contrato-promessa, o direito de crédito do promitente adquirente torna-se oponível a terceiros para efeitos do art. 5.º do Cód.Reg.Pred., prevalecendo, por isso, em face dos atos dispositivos conflituantes que não beneficiem de prioridade registal, quer assentem, quer não, num ato de vontade do titular registal e, ainda, quer tenham ocorrido antes ou depois do registo definitivo do contrato-promessa.
Acresce que, consciente da possibilidade de incumprimento, o nosso legislador atribui ao promitente, exista ou não eficácia real, uma garantia face ao incumprimento do promitente-faltoso, a designada ação de execução específica prevista no art. 830.º do C.C.,.
Não obstante há diferenças!
Assim, e supondo que o promitente faltoso é o promitente-vendedor, é permitido ao promitente-comprador intentar uma ação judicial que visa obter uma sentença em que o tribunal declare o direito transmitido a favor do autor/promitente adquirente, como que se substituindo à vontade do promitente-vendedor.
Mas, caso o contrato-promessa esteja desprovido de eficácia real, uma possível alienação ou oneração a terceiro da coisa objeto do contrato prometido torna impossível o cumprimento do contrato-promessa.
Estando o promissário impedido de propor uma ação de execução específica para que o tribunal profira uma sentença substitutiva da declaração negocial do promitente faltoso.
Por sua vez, caso tenha sido atribuída eficácia real ao contrato-promessa, a alienação ou oneração da coisa objeto do contrato prometido não torna o cumprimento impossível, porquanto este goza da eficácia erga omnes a partir do momento do registo.
Autora: Dra. Marta Ramos
Licenciada em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra. Mestranda Ciências Jurídico-Civilísticas/Menção em Direito Processual Civil. Advogada-estagiária no escritório Reis e Associados Advogados.